القانون العقاري التونسي | محاضرات أ. زينة الصيد




يتبنى النظام القانوني التونسي نظام التفرقة بين القانون الخاص والقانون العام ويتفرع كل قسم منها الى مجموعة قواعد قانونية منتسبة لها ويعتبر القانون المدني من اهم مواد القانون الخاص باعتباره يمثل القانون الأساسي او الأصلي بالنظر الى انه المصدر الأساسي والمرجع الذي ال نخرج عنه في وجود القانون الخاص وينقسم القانون المدني بدوره الى عدة فروع نذكر امنها القانون المدني العام | قانون الأموال | قانون العائلة | قانون الالتزامات والعقود | قانون العقود الخاصة | قانون التأمينات العينية والقانون العقاري ...



القانون العقاري مرتبط بأحد فروع القانون المدني بصفة خاصة و المقصود هنا هو قانون الأموال بالنظر الى ان موضوع القانون العقاري هو العقار،  و هذا الأخير هو جزء من المال مع العلم ان المشرع يعرف العقار ضمن الفصل 3 من م ح ع بانه "كل شيء ثابت في مكانه لا يمكن نقله دون تلف" وذلك على خالف تعريف المنقولات في الفصل 41 باعتبارها الأجسام التي بإمكانها التنقل سواء بنفسها او بمفعول قوة اجنبية و للتذكير فان العقار يصنف الى عقارات طبيعية و عقارات حكمية )الفصلان 9 و 41 م ح ع) و عقارات تبعية متمثلة في الحقوق العينية العقارية  و الدّعاوى المتعلقة بها.

 اذا كان القانون هو مجموع القواعد  و الأحكام المنظمة فعندها يمكن ان نستنتج ان تعريف القانون العقاري على فكرة انه يتمثل في :  " مجموعة القواعد و الأحكام المتعلقة بالعقار" نلاحظ ان التعريف المذكور واسع جدا لأنه يشمل كل ما يمكن ان يتعلق بالعقار و بالتالي البدء من تحديد مفهوم اكثر دقة للقانون العقاري لذلك فانه لا بد من التفكير في تعريف خاص للقانون العقاري و القانون العقاري بمعناه الخاص يتعلق تحديدا بـ قانون التسجيل العقاري  و الإشهار العقاري أي بعبارات أخرى بمجموعة الأحكام و القواعد المنظمة لـ تسجيل العقارات قصد احداث دفاتر تمكن من اشهار العمليات العقارية الواقعة عليها إعلام الغير بها و المعنى الذي يحمله الكتاب الثاني من م ح ع المنظم للتسجيل العقاري و الإشهار العقاري تخضع الى إجراءات خاصة هدفها انشاء الحقوق العينية و المعرضة بها بهدف ضمان استقرار الملكية و حماية الائتمان .

إذا الإشهار هو جملة من الآليات القانونية التي تهدف لإعلام الغير بأمر معين يتعلق بالعقار وقد تبنى المشرع وسيلتين لتحقيق الإشهار:
¨     الوسيلة الأولى تتمثل في الترسيم في إدارة الملكية العقارية "دفتر خانة"
¨     الوسيلة الثانية التسجيل بالقباضة المالية باعتبارها شائعة الاحتجاج بالتصرفات القانونية على اختلافها.

تعريف مصطلح السجل العقاري: "هو مجموع الرسوم العقارية المتعلقة بالعقارات والموجودة بإدارة الملكية العقارية."
تعريف التسجيل العقاري: "يقصد به اخضاع العقار لنظام الإشهار العقاري  و ذلك بإقامة رسم عقاري متعلق بالعقار وادراج ذلك الرسم بالسجل العقاري الذي تمسكه إدارة الملكية العقارية فيصبح العقار مسجلا."

ان التعرض لوسائل الاحتجاج المتعلقة بالتصرفات القانونية الواقعة على العقار له أهمية كبرى و ذلك بأن الحقوق الموظفة لا تهم أصحابها فقط  و لا يقتصر تأثيرها على أصحابها فقط  بل يمتد الى الغير وهو ما يستدعي الاهتمام بكل تصرف قانوني موضوعه عقار ذلك وهو مناط القانون العقاري  و تلك اهداف القانون العقاري  و بطبيعة الحال فان تميز العقار بالثبات يساعد كثيرا عملية مراقبة العمليات الواقعة عليه وبالتالي تخصيصه احكام مختلفة عن تلك المنظمة للمنقولات،  فالعقار قابل للتحديد موقعا ومساحة وشكال بما يمكنه معه القيام بعملية التسجيل أي عملية ادراج  تلك البيانات الخاصة بالعقار بالرسم العقاري  بالإضافة الى ادراج عمليات قانونية  و التصرفات القانونية الواقعة عليه بالرّسم العقاري أيضا و يهدف التسجيل العقاري الى ارشاد العموم حول خصائص العقار و وضعيته القانونية بذكر اسم المالك مثلا و تاريخ وطريقة اكتسابه الملكية وذكر التحملات "الرهون مثلا" التي قد يكون العقار مثقال بها.

هذه المعلومات تشجع على ابرام التصرفات القانونية المرغوب في القيام بها دون تردد او خوف وبكل طمأنينة وثقة بفضل الإشهار الذي يساهم في تحقيق الآمن القانوني (خاصة عند شراء عقار).

ملاحظة بعض المنقولات تخضع لنظام الإشهار سوى بتحديد خصائصها او أصحاب الحقوق الموظفة عليها على الأقل في وقت معينة لكن يبقى الحديث بخصوصها مسالة نسبية وتجدر الإشارة بصفة خاصة بالعقارات ان التسجيل العقاري لا يشمل جميع العقارات لأن العقارات تقسم الى عقارات مسجلة وعقارات غير مسجلة ونص الفصل 311 م ح ع أنه  "لا تقبل التسجيل إلا الأراضي والمباني"

يذكر ان جميع العقارات ليست كلها خاضعة لعملية التسجيل العقاري من ملك الدولة الخاص كذلك جزء كبير من العقارات غير المسجلة و ان كانت قابلة للتسجيل و هو ما أدى الى وجود نظام مزدوج و ان كان مؤقتا في نظام العقارات بتونس مقسم الى نظام عقارات مسجلة ونظام عقارات غير مسجلة.

يمكنك تحميل المحاضرات من هنا.

المشاركات الشائعة من هذه المدونة

محاضرات و دروس في قانون الشغل التونسي : القانون الإجتماعي | فاخر بن سالم

مجلة القانون الدولي الخاص معلق عليها | لطفي الشاذلي و مالك الغزواني